指數型房貸的利率計算方式是「定儲利率指數 ＋ 加碼利率」。銀行會先設定一個「指標利率」作為調整基準，再依個人條件加減碼。以常見做法為例，有些銀行以國內十家銀行的「一年期定期儲蓄存款固定利率」平均值為基準，這個平均值就稱為「定儲利率指數」，加上加碼利率後，即為你的房貸利率

由於指標利率會隨市場利率機動調整，定價相對公平、透明。和傳統以基本放款利率計價的房貸相比，指數型房貸讓消費者拿到更貼近市場行情的合理利率，也是目前最主流的選擇

固定型房貸又稱「一段型利率」，最大特色是在約定的還款期間內，每期利率都固定不變，每月繳交的本息金額也一樣。好處是能鎖定利率、避開央行升息的風險；相對地，銀行為了承擔利率風險，通常會把固定型房貸的利率訂得比指數型高，也可能收取較高手續費

要注意的是，房貸期間動輒 20～30 年，多數銀行不會提供這麼長的固定利率，因此固定型多半只適用於貸款前期，期滿後仍會回歸指數型房貸計息

階梯型房貸的利率算法和指數型類似，同樣是「定儲利率指數 ＋ 個別加碼利率」，差別在於它會依時間分段、以不同加碼數計息，讓每期還款金額像階梯一樣「前低後高」，逐步調升

一般階梯型房貸分為三個階段：

第一階段是寬限期，通常為 1～3 年，這段期間只需繳利息、不必還本金，前期壓力最小。第二階段開始按月付息，並可依自身能力與銀行約定每月攤還的本金金額。第三階段則償還剩餘本金，通常採本息平均攤還，把本金與利息平均分攤到剩餘期間，每期金額固定

這種前期輕、後期重的設計，適合預期未來收入會逐步成長的族群

理財型房貸結合了存款與房貸帳戶的功能。銀行會依你抵押房屋的市值，核給一筆「可循環動用」的額度。它和一般房貸最大的不同在於：一般房貸還掉的本金不能再動用，但理財型房貸已償還的本金（含每月攤還與提前還款的部分）會轉為循環額度，可隨時再借出、歸還，並採按日計息，因此利率會比一般房貸高

利息怎麼算？ 舉例來說，若申貸 1,000 萬元理財型房貸、年利率 2.5%，目前動用 300 萬元、動用 10 天，利息計算為：借款金額 × 年利率 ×（借款天數 ÷ 365）＝ 300 萬 × 2.5% ×（10 ÷ 365）≈ 2,055 元。其餘未動用的 800 萬元則不計息

理財型房貸的優點是「有動用才計息、還款彈性、可當臨時備用金、提領方便」；缺點是利率較高，且部分銀行對資金用途設有但書（例如不得作為房地產投資），申辦前需留意規定。適合資金調度頻繁的自營商或投資族

抵利型房貸又稱「免息型房貸」，特色是銀行會另外開一個存款帳戶與房貸帳戶連結，你存入的錢所產生的利息，可直接折抵房貸利息，藉此減少利息支出、降低月付金或縮短還款年期

簡單說，存款愈多，被折抵掉的房貸利息就愈多。

主要優點： 存款可折抵房貸利息（折抵上限以房貸餘額為準）；隨著存款增加，能縮短還款時間、等同於降低實質利率；資金可隨時提領運用，就像一個備用金帳戶，不必再走增貸流程

須留意的地方： 折抵有上限，市面上折抵比例分為 30%、50%、70%、100% 四種，且折抵比例愈高、房貸利率通常也愈高；每月「本息均攤」金額固定，還款壓力不會因此減輕，只是少繳的利息會轉為多還本金、讓你提早還清；此外抵利型利率會比一般房貸高約 0.15～1 個百分點，需存款夠多才划算。這種方案適合手邊有一筆閒置資金、又想保留運用彈性的人

綜合型房貸讓借款人可以在同一筆房貸中，彈性搭配不同的利率或還款設計（例如部分採指數型、部分採固定型，或結合理財型的循環額度）。它的優點是能依個人需求「客製組合」，兼顧穩定與彈性，適合財務規劃較複雜、想量身調整的族群

保險型房貸是把房貸與人壽保險結合的方案。銀行在承作房貸時，搭配一份壽險保障，萬一借款人在還款期間發生意外或身故，可由保險理賠來清償剩餘房貸，避免家人因背負貸款而陷入困境。這種方案適合家中主要經濟支柱、希望為家人多一層保障的人

回復型房貸與理財型類似，同樣具備「已還本金可再動用」的循環特性。借款人償還的本金會回復為可動用額度，需要時能再次借出、有動用才計息，讓房貸額度像一個靈活的資金水庫，兼顧還款與週轉需求